哪些房子不能过户：查封、抵押、未析产、继承未办、共有房等八类高危房源清单｜贵州丰来律所

再便宜也别急着付定金！贵阳律师：这八种房子过不了户，钱付了也白搭 2019-12-02 17:55

【30秒速答】常见过不了户的房产有八类：被法院等部门查封的、抵押登记未解除的、离婚未办理析产的、继承手续未完成的、共有产权人不同意出售的、未满年限的经济适用房和集资房、未上市的央产房、拖欠相关税费的。买房付定金之前，先到不动产登记中心查询房屋权属和限制信息，是躲坑十分有效的一步；没有房产证的房子，再便宜也别碰。

先说规矩：不过户，房子就不是你的

我国实行不动产登记制度，房子的产权以登记簿记载为准——没完成转移登记，法律上房子还是卖家的。还要特别警惕「只公证、不过户」：公证过的购房合同只是次要证据，房产证才是所有权的关键证据。卖家一旦把房子抵押或者另卖他人，买家拿着公证书也只能去打官司追钱，房子要不回来。所谓「先公证住着，以后再过户」，风险全在买家一边。

黑名单·手续没完的四类

一，离婚未析产的房：婚内房产离婚时没办析产登记，产权状态不明，一方无权单独出售。二，业主去世、继承手续未完成的房：没办完继承登记，谁来签字都是问题。三，共有产权人不同意出售的房：房产证上有几个人，就要几个人点头，一个不同意就过不了户。四，拖欠相关税费的房：欠费不清，登记环节会卡住。这四类不是绝对不能买，但必须等手续办结、状态干净之后再付款。

黑名单·权利受限的两类

五，被法院等部门查封的房：查封期间禁止交易过户，付了钱也办不了登记，解除查封之前别碰——查档一查便知。六，抵押登记未解除的房：要先注销抵押登记才能过户。特别警惕一种操作：卖家让买家拿首付去替他还贷解押——钱进了别人的账户，解押不成、房财两空的案例不少。确需这么做的，资金要走监管账户，一步都不能省。

黑名单·政策受限的两类

七，未满年限的经济适用房、集资房：政策对上市交易有年限和补缴价款的要求，没满年限就买卖，合同可能被认定无效，钱房两悬。八，未上市的「央产房」：中央在京单位已购公房，未经上市审批的不能交易。这类房的共同点是：不是双方愿意就能成交，政策关卡过不去，一切白搭。遇到明显低于市价的「政策房」，先问能不能上市，再谈价格。

无房产证房的三个连环坑

一坑：没有房产证，登记中心根本办不了过户，付款之后只能干等。二坑：指望公证兜底——如前述，公证合同只是次要证据。三坑：卖家说「证丢了」——买家可以要求卖家先补办房产证，对方不肯补办的，这房子不买也罢。再附三个常见误区：「有中介把关就稳了」，中介只撮合交易，查档要自己到场；「先付钱后过户没关系」，钱一旦到了卖家手里，追回来千难万难；「查封房便宜可以赌一把」，赌输的代价是全部房款。

律师的忠告

买房是几十万上百万的事，查档只要几十分钟。律师提醒：付定金之前，夫妻双方带身份证到不动产登记中心查询这套房的权属、抵押、查封信息，一项有疑问就暂停付款；合同里写明「因房屋权利限制无法过户的，卖方退还全部款项并承担违约责任」。查档这趟路，永远没白跑。

律师提示

三句话带回家：不过户房子就不是你的，公证替代不了过户登记；查封、抵押未解、未析产、继承未办、共有不同意、经适集资未满年限、央产房未上市、拖欠税费——八类房过不了户，付定金前先查档；没有房产证的房子再便宜也别碰，证丢了就请他先补办。

Q1 哪些房子过不了户？

常见八类：被查封的房产、抵押登记未解除的房产、离婚未析产的房产、继承手续未完成的房产、共有产权人不同意出售的房产、未满年限的经济适用房和集资房、未上市的央产房、拖欠相关税费的房产。

Q2 被法院查封的房子能买吗？

查封期间不能交易过户，付了钱也办不了登记，解封之前不建议购买。买房前到不动产登记中心查档，查封信息一查便知——这是识别查封房十分直接的办法。

Q3 有抵押的房子，能过户吗？

抵押登记未解除的，不能办理过户。正确顺序是先注销抵押、再办过户。警惕卖家让买家用首付替他还贷解押的安排——确需操作的，资金必须走监管账户，防止钱房两空。

Q4 买二手房，过户前要查什么、怎么查？

查房屋权属登记信息：产权人是谁、有没有共有人、有没有抵押、有没有被查封。买家带本人身份证到不动产登记中心即可查询；谈价、付定金之前查，几十分钟换几十万的安心。

Q5 没有房产证的房子能买吗？

不建议。没有房产证无法办理过户，付款后买家的权益缺乏保障；卖家称证件丢失的，可以要求其先补办房产证，不肯补办的房子不要买。公证购房合同替代不了过户登记。

Q6 只办公证、不过户，风险有多大？

风险很大。发生纠纷时，房产证是所有权的关键证据，公证合同只是次要证据；卖家把房子抵押或另卖他人的，买家可能钱房两空。个案问题可致电 186-8514-4557（24 小时）。

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