买房交的「团购费」「电商费」，没签成合同能退吗？——四种款项的性质与返还规则
【先说结论】假期看房，销售一句"先交这笔钱才能锁房源、才能抵十万房款"，很多人当场就刷了卡。事后没签成合同，这笔钱往回要，对方往往一句"这是第三方收的""协议里写了不退"就打发了。能不能退，不看它叫什么名字，看三件事：这笔钱付给了谁、对方有没有真的提供对价、当初书面是怎么写的。
一、先把四笔钱分清
1. 定金。有担保性质，适用定金罚则——《民法典》第五百八十七条：给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。付定金后悔，原则上是退不回来的。
2. 订金、诚意金、意向金。不带担保性质，通常被视为预付款性质。合同没签成、款项没有明确约定为定金的，一般应当返还。名称写"订"还是"定"，差别很大。
3. 团购费、电商费、服务费。这就是今天的主角。名义上是向"电商/第三方平台"支付的居间服务费或优惠资格费，往往不计入房价、不开发票或只开收据，收款方有时是开发商、有时是第三方公司——这一步决定了将来找谁退。
4. 首付、房款。进入房价、有正规票据，退款另行按合同处理。
二、规章原文：第 22 条怎么说的
《商品房销售管理办法》第二十二条：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
第二款紧跟着讲退款规则：符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。（具体表述以正式发布的规章文本为准。）
划三层意思：一是不符合条件就收预订款性质费用，本身就不允许；二是收了就要抵房款，不能一边收、"一边又不进合同价"；三是没签成合同原则上要退，但"另有约定的从其约定"——这半句是争议高发区，所以白纸黑字怎么写的极其重要。
三、这类争议，法院主要看什么
1. 收款主体是谁。收据、pos 单、转账流水、发票抬头指向开发商还是第三方公司，直接决定你把谁列为被告。很多时候购房者才发现钱根本没进开发商账户。
2. 有没有实际提供对价。团购费名义上是"服务费/居间费"，那就要问：对方实际提供了什么？如果只有一个"优惠资格"，而这个资格最终没有兑现、或者本来就是面向所有人的公开优惠，主张返还的空间就大得多；没有合法根据取得不当利益的，受损失的人可以依据《民法典》关于不当得利的规定请求返还。
3. 书面承诺怎么写。"抵房款""不成交全额退""服务费不退"——这些话进了书面才有效力；口头承诺最难证明，但微信聊天、宣传海报、电子认购书留痕的，都可以作为证据提交。
4. 项目手续是否齐全。楼盘是否具备预售（销售）许可等法定条件，既影响能不能签合同，也直接影响"能不能收预订款性质费用"这件事本身。
需要说明的是，个案能否全额返还，取决于合同约定、款项流向、履约情况和法院认定，不存在"团购费一律能退"或者"写了不退就一定不退"的简单结论。格式条款中不合理地免除或者减轻对方责任、加重对方责任的情形，法律另有处理规则。
四、证据清单
付款凭证：pos 单、银行转账记录、微信/支付宝付款截图，务必看清收款方名称；收据或发票，看盖章主体；宣传材料：海报、单页、朋友圈广告、置业计划书；沟通记录：销售承诺"能退""能抵房款"的微信语音和聊天截图；认购书/团购协议的完整文本，尤其是退款条款那一页；同批次购房者的联系方式，集体主张的分量完全不同。
五、签字之前，看清三件事
看五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售（销售）许可证，看原件、看清楚项目名称与楼栋是不是你买的那一套。看款项性质：收据上写的是"定金"还是"订金/诚意金/服务费"，进不进房价、开不开正规票据，当场问清楚并写进书面。看退款条件：什么情况下退、多长时间内退、退给谁、违约怎么算，写进认购书或补充协议，别只谈"口头的都是可以商量的"。
买房是普通家庭最大的一笔支出。把条款谈清楚再刷卡，比事后追款省力十倍；真到了要追这一步，先把证据攥在手里，再谈下一步。
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本文仅作法律知识介绍，不构成对具体案件的处理意见或结果承诺；所引规定以正式发布的文本为准，个案能否返还、返还多少，视合同约定、款项流向与司法机关认定而定。