买房定金能退吗：民法典586条定金罚则、20%上限与三种可退情形｜贵州丰来律所

定金和订金，一字之差能差出几万块！贵阳律师：这三种情况，定金能退 2019-12-02 17:51

【30秒速答】「定金」适用《民法典》第586条定金罚则：交定金的一方违约，无权要求返还；收定金的一方违约，应当双倍返还；数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。而「订金」「诚意金」通常只是预付款，不适用定金罚则。三种情况购房者可以主张退还定金：开发商未取得预售许可证就收钱、开发商存在欺诈、因不可归责于双方的事由（如贷款政策骤变且合同有约定）导致合同未能订立。

一字之差，两套规矩

「定金」是法律概念，白纸黑字写在《民法典》第586条里：它担保合同履行，适用定金罚则——买方反悔，钱归卖方；卖方反悔，双倍赔给买方。数额还有上限：不能超过主合同标的额的20%，一套总价150万的房子，定金超过30万的部分不产生定金效力。「订金」「诚意金」「认筹金」则不是法律概念，实践中一般按预付款处理：交易不成，原则上应当退还。所以签字前务必看清认购书上写的是哪个「ding 金」——写的要是「订金」，你转身走人的余地大得多。

这三种情况，定金能退

一，开发商未取得商品房预售许可证就收取定金、认筹金的——法律明令禁止无证预售，购房者有权要求退还，实践中还可主张相应赔偿。二，开发商存在欺诈：比如隐瞒房屋已抵押、已出售的事实，或者对学区、规划作出明知不实的承诺，导致你在错误认识下交了钱。三，因不可归责于双方的事由导致合同未能订立：典型的是信贷政策骤变导致贷款批不下来，且认购书或合同对此有约定处理方式的。要注意：仅仅是「我反悔不想买了」，不在可退之列——这正是定金罚则的意义。

认购书里的三个藏钱坑

一坑：口头说「诚意金随时退」，落在纸上却是「定金」——以书面为准，口头的「随时退」不作数。二坑：定金数额写得很高——记住20%上限，超过部分可以主张不产生定金效力。三坑：约定「购房者原因不签合同，定金不退」却不给看正式合同文本——正确动作是要求先看《商品房买卖合同》全文再交定金，对条款谈不拢导致未签约的，不属于任何一方违约。签任何字之前，把认购书、付款凭证、POS单、收据原件全部留好，销售承诺的聊天记录别删。

真被坑了，怎么把钱要回来

一步：固定证据——认购书、付款凭证、沟通记录、楼盘宣传材料，能公证的公证。二步：书面提出异议与退款要求，写清法律依据，留好送达凭证；口头扯皮没有用。三步：协商不成的，凭证据向法院起诉或按约定申请仲裁。属于无证预售、一房二卖、欺诈情形的，别忘了主张双倍返还或赔偿。整个过程中，别再去售楼部「理论」时签任何新文件——很多人钱没要回来，还在冲动下签了放弃权利的协议。

律师的忠告

律师提醒：买房交钱的顺序应该是——先看五证、再看合同、都确认了才谈钱。销售催得越急，越要慢下来。认购书上看到「定金」二字，先问自己三个问题：预售证有了吗？正式合同看过了吗？贷款批不下来怎么办写了吗？三个问题有一个答不上来，这笔钱就先别交。两万块不多，但它是你全部购房款的风向标。

律师提示

三句话带回家：定金有罚则，买方违约不退、卖方违约双倍赔，上限是总房款的20%；订金诚意金是预付款，交易不成原则上应退；无证预售、欺诈、不可归责于双方的事由——这三种情况定金能退，签字前看清是哪个「ding 金」，凭证全留好。

Q1 买房交的定金能退吗？

分情况。购房者单方面反悔的，定金不退；开发商违约的，应双倍返还。但开发商无预售许可证收钱、存在欺诈、或因不可归责于双方的事由导致合同未能订立的，购房者可以主张退还定金。

Q2 定金和订金有什么区别？

定金是《民法典》第586条规定的担保方式，适用定金罚则，且有主合同标的额20%的上限；订金不是法律概念，实践中按预付款处理，交易不成原则上应当退还。签认购书时务必看清写的是哪一个。

Q3 定金交了超过房款20%，多交的部分怎么办？

定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力，应当按预付款处理——交易不成的，可以主张返还。发现约定过高的，付款前就应提出异议。

Q4 开发商没有预售证就收定金，合法吗？

不合法。法律明确商品房预售应当取得预售许可证明。开发商未取得预售许可证即收取定金、认筹金的，购房者有权要求退还；如已签订认购协议，该协议效力存在重大瑕疵，购房者可主张退款及相应赔偿。

Q5 贷款批不下来，定金能退吗？

看原因与约定：因信贷政策骤变等不可归责于双方的事由导致贷款未获批、合同无法订立的，可以主张退还定金；因购房者自身征信问题被拒贷的，通常不能退。认购书里写明「贷款未获批的处理方式」是保护自己的关键一步。

Q6 销售口头承诺「不买了随时退」，能信吗？

不能只听口头。退款条件以书面文件为准——认购书写的是「定金」的，口头的「随时退」很难对抗白纸黑字。正确做法是要求把承诺写进协议，写不进去的承诺当作不存在。个案问题可致电 186-8514-4557（24 小时）。

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