楼上漏水把我家天花板泡了，找楼上还是找物业？——专有部分、共有部分与防渗漏保修的责任定位

天花板一圈黄褐色的水渍慢慢洇开，墙皮鼓了包，楼上却说「我家没漏水」——这笔账到底找楼上、找物业还是找开发商？先说结论：找谁取决于水从哪来：楼上专有部分管道渗漏找楼上，楼栋公共管线渗漏找物业动用维修资金，开发商施工质量问题的保修期内直接找开发商，三笔账各有各的走法。

一、先断水源，再定被告

渗水纠纷头一步不是起诉，是定位渗漏点。楼上住户家中的水管角阀、卫生间防水层、地暖盘管出了问题，属于其专有部分，依《民法典》第二百九十六条，不动产权利人用水、排水应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害；造成损害的，依第一千一百六十五条按过错承担侵权责任——修好漏点、修复天花板、赔偿扩大损失，三样都归他。楼下私搭乱改把自己家管道压坏了，责任同样自负。这一步做扎实，后面才立得住。

二、公共管线漏了，物业和维修资金怎么用

漏水点若在楼栋公共立管、屋面防水层这些共有部分，维保义务在物业服务人：依《民法典》第九百四十二条，物业服务人应当维修、养护、管理物业服务区域内的业主共有部分，采取合理措施保护业主的人身财产安全。物业怠于处理的，本身就是过错。动钱的渠道是专项维修资金——依第二百八十一条，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，用于共有部分的维修更新；发生危及房屋安全的紧急情形的，还可以按当地应急使用程序先行维修、事后公示。受影响的几家邻居一起行动效果更好：共有部分的维修动议、分摊与公示都需要一定比例的业主参与，单独一家推不动的事，几户联名就推得动。业主手里要做的，是把「报修记录、现场照片、物业答复」一条条留痕，逼出物业的动作，也逼出证据。

三、保修期这道时间线，很多人不知道

新房交付没几年就渗漏的，先翻交房时间再谈别的。依《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为五年，自竣工验收合格之日起算——保修期内属于施工质量问题的，找开发商免费维修，开发商拖延的可以向住建部门投诉、造成损失的照价索赔。过了保修期的，才回到楼上责任、共有部分维保这两条线上去分辨。

四、协商不了的，按这张清单把证据备齐

• 损失定格：渗漏发展过程的照片、视频带时间水印，墙面家具受损的单独拍照造册
• 来源定位：物业排查记录、第三方渗漏检测报告或维修施工方的定位结论，明确漏点位置
• 告知留痕：给楼上的书面告知、物业报修工单、通话录音，证明对方知情后拒不处理
• 金额依据：修复报价单、购置凭证；房屋贬值的，申请司法评估
• 时间文件：交房时间、保修卡，用于主张开发商防渗漏五年保修责任

五、漏水不大，拖久了事就大

实务里最贵的漏水，都是「先等等看」拖出来的：水渍洇成霉斑、楼下损失扩大、楼上装修完工查不了漏点。定位、留痕、催告三步走完，多数渗漏纠纷在诉前就能解决；真到起诉，责任定位清晰、损失金额有据的案子，进展反而最快。个案认定由司法机关依法审查。

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