老人走了，留下一套房和几张银行卡，子女连有哪些都不清楚——遗产怎么查、房子要不要赶紧过户？

老人走得很突然，留下一套房和几张卡，三个子女连一共有几处都不知道。结论是两句话：继承从被继承人死亡那一刻就开始了，房屋自那时起在法律上已经属于继承人；但要把房子卖掉或者抵押，必须先办到继承人名下。查询不清和迟迟不过户，是两个层面的事，处理办法也不一样。

一、「人刚走，房子怎么就算是我们的了？」

三条规则串起来就是答案。《中华人民共和国民法典》第一千一百二十一条规定，继承从被继承人死亡时开始；第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。这两条合起来说明，继承人对房屋的权利不需要等到登记完成才产生。但第二百三十二条紧接着规定，处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。翻译成大白话：已经是你的了，但在登记簿上换名字之前，你还拿它去做不了交易。

二、「不知道老人有多少存款、有没有别的房子，从哪几处查？」

• 不动产：持死亡证明、亲属关系证明到不动产登记机构查询名下房屋、车位；部分城市支持继承人在网上申请查询
• 银行存款：凭死亡证明、亲属关系证明等材料向银行申请查询已故存款人的账户信息，涉及多家银行的要分别提交
• 社保与公积金：个人账户余额可由继承人按规定申领或查询，到参保地经办机构办理
• 股权与证券：查企业登记信息与证券账户；涉及有限责任公司股权的，还要一并看公司章程怎么写的
• 仍然查不到的部分：进入诉讼后，可以申请人民法院调查取证，或由律师依法申请调查令

查询结果只用于办理继承相关事务，拿到的材料集中保管，避免在继承人之间来回传递造成遗漏。

三、「几个继承人意见不一致，房子能不能一个人去办？」

办不了。不动产登记机构办理继承转移登记，通常要求全体继承人共同到场，或者提交继承权公证书、人民法院的生效判决书、调解书。继承人之间确实谈不拢的，可以先到人民调解组织调解，调解不成的再走诉讼。还有两件容易拖成麻烦的事要提前说清楚：一是放弃继承必须书面——《中华人民共和国民法典》第一千一百二十四条规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出表示，没有表示的视为接受继承；二是遗产管理要有主事的，民法典规定继承开始后由遗嘱执行人担任遗产管理人，没有遗嘱执行人的可以由继承人推选，未推选的由继承人共同担任，把管理期间的账目和支出固定下来，能省掉后面大半争执。

四、「一直不过户，会惹出什么事？」

风险是按年累积的。其一，房子不能出售、不能抵押，遇到拆迁改造，补偿谈判主体的身份会被反复追问。其二，继承人在未办登记期间离世，会形成新一轮继承，份额被再分一次，进来主张的人往往超出原本的预期。其三，登记簿上还挂着被继承人的名字，一旦出现他人冒用名义处置的情形，继承人证明自己是权利人反而要多绕一圈。

五、几件事的先后顺序，按这张时间表排

立即可以做：办理死亡证明，整理亲属关系材料，启动不动产与银行账户查询。三个月内：继承人之间形成书面分割协议，或者启动继承权公证、诉讼程序。达成协议后：尽快到不动产登记机构办理转移登记，同时结清物业、水电等欠费。特别留意：涉及房屋贷款、查封或与他人共有的，先解决前置问题再办登记。这几步是有先后顺序的，倒着走往往要重来。

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